Перед тем, как разобрать основные тезисы расторжения договора аренды, нужно обязательно сделать акцент на том, что расторжение договоров и прекращение его действия не могут считаться четкими правовыми нормами. Если говорить кратко, то "прекращение договора" относится к более размытым понятиям.

Расторжение договоров требует полного окончания их действия до окончания срока договора, а "прекращение" происходит после окончания срока действия акта или из-за разрыва акта одной из сторон, согласно законодательству.

Расторжение договора, как правило, делится на три вида:

  • по согласию обеих сторон. Является самым удобным способом, нужно только подписать документ расторжения
  • в одностороннем порядке
  • в судебном порядке после обращения заявителя

Как правило, два последних метода применяются при нарушении собственником договора по аренде.

Расторжение договора в судебном порядке

Такой способ потребуется, если арендатор/арендодатель нарушили условия договора и не смогли уладить проблему без суда.

Прекращение договора по требованию арендатора

Досрочное расторжение договора арендатором через суд возможно при нарушении некоторых правил арендодателем, прописанных в ст. 620 ГК:

  1. Не обеспечивает полноценное использование жилья, нарушает сроки аренды
  2. Умолчал о проблемах, мешающих полноценно использовать арендуемое помещение
  3. Отказывается в указанный срок произвести капитальный ремонт
  4. Своими действиями причинил ущерб материальному имуществу, что не позволяет полноценно пользоваться помещением
  5. Суд может аннулировать договор аренды, если арендатор обратился к собственнику жилья с такой формулировкой.

Порядок действия следующий

  • Обращение к собственнику жилья с целью прекращения договора. В документе нужно указать желание разрыва соглашения и его причины. Требовать непосредственно ликвидации договора необязательно.
  • Учитывая статью 620, обращаться в суд можно, когда собственник не ответил на обращение. С момента подачи письменного обращения от арендатора должно пройти минимум 10 суток.

Прекращение договора по требованию арендодателя

Для полного изучения вопроса необходимо внимательно прочесть статью 619.

Случаи, которые способны повлечь расторжение договора со стороны арендодателя

  1. Съемщик вредит материальному имуществу. Под вред не попадает естественный износ помещения, который входит в пределы допустимых значений при использовании. При выборе данного пункта как причины разрыва договора, собственнику нужно доказать суду, что именно арендатор нанес ущерб.
  2. Систематически не соблюдает условия использования, прописанные в договоре. К примеру, нарушение запрета на заведение домашних животных.
  3. Игнорирует все требования по проведению капитального ремонта (если это было описано в договоре)
  4. Просрочивает или не выплачивает средства за съем помещения. Как правило, данный пункт указывается только при многочисленных нарушениях.

Схема подачи документов в суд находится в той же последовательности, что и в первом случае

  1. Обращение в письменной форме к съемщику, с указанием причин.
  2. Если ответ не был получен, то собственник обращается в суд

Расторжение договора в одностороннем порядке

Как правило, разрыв соглашения в одностороннем порядке не практикуется. Данное постановление ссылается на 310 ст. ГК.

При аренде на неопределенный срок

Возможность одностороннего прекращения действий договора применяется лишь в отношении договоров, заключенных на неопределенный срок. (п.2 ст.610 ГК РФ). Если срок договора не был оговорен, то такой тип аренды считается арендой на неопределенный срок.

При наличии пункта в договоре аренды может произойти разрыв соглашения без участия суда. Главное — уведомить другую сторону о данном решении. Объект сдачи уходит собственнику, а между сторонами происходит решение финансовых вопросов.

В письменном уведомлении указывают:

  • Реквизиты одной из сторон
  • Погашение невыполненных требований
  • Сообщение, что данный документ является актом расторжения

При аренде на определенный срок

При заключении акта на определенный срок закон однозначно отвергает попытку разрыва соглашения в одностороннем порядке, если оно не прописано в пункте. Если в договоре не было упоминания подобного положения дел, то ни одна сторона не имеет права разорвать соглашение в одностороннем порядке, минуя решение суда. (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Иные случаи расторжения договора аренды

  1. Если земельный участок сдается в аренду, однако на нем построено недвижимое имущество, то разрыв соглашения возможен.
  2. Гибель арендатора не является причиной для расторжения соглашения. Все права и обязанности возлагаются на родственников умершего, согласно статье 617 ГК. Исключение может составлять факт заключения договора с учетом определенного набора качеств.
  3. Аннулирование сделки невозможно, если один из участников находится в менее удобном состоянии.

Судьба имущества

Согласно статье 359 ГК РФ, при нарушении договора арендатором владелец вправе удерживать у себя вещи первого до полного выполнения всех условий договора. Право на удержание делится на общегражданское и предпринимательское.

В первом случае имеется в виду удержание неоплаченных вещей или услуг. Второй вариант относится как раз к отношениям арендодателя и съемщика.

После расторжения договора владелец обязан уведомить арендатора в письменной форме о наличии в помещении его вещей.

Если последний не забрал их в течение определенного срока, то арендодатель должен произвести опись имущества и создать условия для хранения.

Вывод

В итоге, расторжение соглашения аренды не считается легким делом, но в случае неукоснительного следования всем правилам, благодаря которым возможна полноценная защита прав обеих сторон, и своевременного обращения в суд, можно избежать ряда проблем и отстоять свои права.